Ako si vybrať hypotekárny úver...?

Autor: Peťo Kráľ | 3.6.2011 o 9:47 | (upravené 19.6.2011 o 21:25) Karma článku: 0,00 | Prečítané:  36x

Najčastejší spôsob ako si zabezpečiť vlastné bývanie je zadlžiť sa na 30 rokov. Asi takto by sa dala komentovať aktuálna situácia na Slovensku a nielen pre mladých.   Keďže tento rok zažili  banky „znovuzrodenie" trhu s hypotekárnymi úvermi, rozhodol som sa, že zverejním zopár svojich rád ako sa vyhnúť drahým hypotekárnym úverom. Určite sa nedozviete v akej banke si treba požiadať o hypotekárny úver.  Po prvé, jednalo by sa o reklamu a po druhé žiadna banka nie je vhodná pre všetkých klientov a nikdy nebude.

 

Čo je pre banku rozhodujúce?

Banka pri schvaľovaní úveru posudzuje množstvo informácií o Vás, no najhlavnejšie sú čistý mesačný príjem, mesačné výdaje a znalecká hodnota nehnuteľnosti. Ak bývate v podnájme a neplatíte nájom z účtu, tak pri žiadosti o úver odporúčam uviesť, že bývate u rodičov. Banka Vám tak pripočíta nižšie výdaje ako v skutočnosti máte. Pokiaľ ku kúpe nehnuteľnosti pristupujete zodpovedne a plánujete si to minimálne rok dopredu, tak je veľmi výhodnou cestou zbaviť sa všetkých úverov, kreditných kariet a zrušiť si povolené prečerpanie. Tak isto zrušiť na 3 mesiace pred žiadosťou o úver všetky trvalé príkazy a platiť  v hotovosti. Banka tak nebude mať „dôkazy" o Vašich skutočných výdajov a budete mať lepší rating. Čím lepší rating, tým lepšie úrokové sadzby na celé obdobie splácania.

Úroková sadzba - hlavný predajný argument.

Je jednoznačné, že banky útočia svojimi reklamami hlavne na úrokové sadzby. No je to skutočne to, na čo sa zamerať?

Cieľom banky je si Vás „zafixovať" na čo možno najdlhšie obdobie. A práve preto majú nový klienti lepšie úrokové sadzby ako tí „starí". Jednoducho povedané existujúcich klientov si už chytili. Preto sa mnohým klientom stáva, že sú znechutený z toho, že ich „vlastná" banka im dáva horšie podmienky ako konkurencia.

Nie je všetko zlato čo sa blyští. Tak takto by sa dali definovať všetky reklamy na úrokové sadzby, ktoré vidíte v médiách. Netreba zabúdať, že je to len marketing!

Aktuálne letí hit 3,55 %. No už ako si zabudli dodať, že len na 1 ročný fix a pre klientov ratingu A. Len pre porovnanie z praxe, môj klient z príjmov 2000 € mesačne, bez záväzkov nedostal takú úrokovú sadzbu...

To Vám však povedia až po schválení, pretože v scóringových kalkulačkách ako si tento fakt nie je zahrnutý. Takže opatrne s reklamamy.

Aká fixácia? Hádam najväčšia dilema Slovákov. Najprv sa zamerajme na to, z čoho sa skladá úroková sadzba. Je to medzibanková úroková sadzba, ktorú určuje Európska Centrálna Banka (ECB) a marža banky. Len pre ilustráciu, pred krízou bola úroková sadzba 4,25 %. Aktuálne je na úrovni 1,25 %. Úroková sadzba ECB závisí od ekonomickej situácie nielen v EU ale aj vo svete. No pravidlo znie, čím vyššie inflačné očakávania, tým vyššia sadzba.

Odzvonilo ročným fixom! Tým, že prišla kríza (realitná bublina 2007 a kreditná kríza 2008), ECB začala tlačiť neskutočné množstvo peňazí a dala ich do obehu, aby zabránila rastu dlhu. Peniaze sa museli stať dostupnejšími a preto sa znížila úroková sadzba na historické 1 %. Politici sa naivne domnievali, že keď podporia spotrebu dostupnejšími peniazmi, zabránia hospodárskemu úpadku. Opakom je však to, že sa všetko neúmerne zdražuje. Tento jav nazývame inflácia. Tá rastie nezadržateľne a preto sa aj tento rok zvýšila sadzba ECB o 0,25 %. Analýzy hovoria o tom, že ECB aj kvôli narastajúcim problémom s krajinami PIIGS (Portugalsko, Írsko, Taliansko, Grécko a Španielsko), bude nútená postupne zvyšovať úrokové sadzby minimálne na pôvodnú hranicu (4,25 %). A teraz si položte otázku, keď dnes sú priemerné úrokové sadzby nad 5 % a máme úrok ECB 1,25 %, kde budú o 5 rokov?

Možno je to pre niekoho zavádzajúca otázka, pretože si to vláda SR dobre uvedomuje a snaží sa znížiť marže bánk pomocou novej bankovej dane a zrušeniu poplatkov za predčasné splatenie hypotéky v období zmeny fixácie, čo mimochodom je už niekoľko rokov bez poplatku. Uvedomme si, že ak mám úrokovú sadzbu 5 % a moja banka dá ECB 1,25 % tak o koľko sa musia marže zmeniť aby sme udržali aktuálne úrokové sadzby pri rastúcej sadzbe ECB? Banková daň ich zníži minimálne. Musia to urobiť samotné banky! Okrem toho dá banka 3,5 a viac % na splatenie svojich záväzkov z hypotekárnych záložných listov. Preto ak je úroková sadzba banky pod 5 % ročne, je úver pre banku stratový.

Existujú banka, ktorá „hlási" znižujúcu maržu. No marža sa znižuje pomalšie ako rastú sadzby a okrem toho sa akcia vzťahuje len na 6 mesačný EURIBOR a ten rastie oveľa rýchlejšie ako „štandardná" sadzba ECB.

Ročný fix si podľa môjho skromného názoru môžu dovoliť len tí „hráči", ktorí majú minimálne rezervy a nezaskočí ich zvýšenie mesačnej splátky o 30 - 50 € mesačne každý rok.

 

Nezabúdajme na rodinu!

Často krát sú žiadateľmi o úver mladí ľudia, ktorí majú celý život pred sebou. Sú bezdetní a majú minimálne výdavky, pretože doteraz žili v lacných prenájmoch alebo u rodičov.

Po kúpe bytu alebo domu však pomerne často prichádza aj potreba kúpy nového auta a samozrejme jeden, či dva uzlíky šťastia. Manželka alebo priateľka „skončí" na materskej dovolenke a máte na krku hypotekárny úver, autoúver, prípadne leasing a ešte potrebujete dokončiť rekonštrukciu bytu. Zábavná situácia, však? Napriek tomu, že sa o tomto „probléme" rozprávam s klientmi, tak maximálne 2 z 10 si odkladajú čo môžu až kým príde dieťatko. Nezabúdajte aj na to, že nedostatok financií v rodine je najčastejšou príčinou hádok a rozvodov na Slovensku! Žiadna práca nie je istá a najmä nie v tejto dobe. Mať na „krku" hypotéku a dieťa je celkom silný záväzok. O tom, že by mali mať obidvaja žiadatelia životné poistenie sa hádam nemusíme ani baviť. V krajnom prípade môžete použiť nasporenú sumu so životnej poistky na čiastočné vyplatenie istiny. Ako píšem v krajnom prípade! Na dôchodok si nenasporíte, no aspoň neprídete o „strechu nad hlavou".

Splatnosť úveru.

Dovolím si tvrdiť, že viac ako 90 % klientov využíva maximálnu splatnosť. Dôvod je čisto prozaický, nevyšlo by na „chleba" pri kratšom splácaní. Takže tento odsek sa dotýka zvyšných percent.

Čím dlhšia splatnosť, tým väčšia preplatenosť. To je fakt číslo 1.

Čím dlhšia splatnosť, tým nižšia splátka. Pokiaľ si rozdiel v splátke odložíte a úrok zo sporenia bude vyšší ako na hypotekárnom úvere, tak ušetríte oveľa viac ako by ste si mali zobrať úver s kratšou splatnosťou. Potom sa môžete rozhodnúť, či si budete sporiť 30 rokov alebo splatíte úver skôr z nasporenej sumy. A to je dôležitý fakt číslo 2.

 

Anuita alebo progres?

Anuitné splácanie znamená, platíte nemennú splátku každý mesiac až pokým sa Vám nezmení úroková sazdba.

Progresívne splácanie je počas prvých rokov splácania lacnejšie ako anuitné. Každý rok sa Vám zvýši mesačná splátka o stanovené percento. (2-3 %). Preplatenosť je oveľa vyššia ako pri anuitnom splácaní. Takýto typ splácania sa znovu oplatí len klientom, ktorý si rozdiel v splátkach (rozdiel medzi anuitnou splátkou a splátkou s progresiou) odložia na úrok vyšší ako je úrok na hypotekárnom úver. Každé 3 až 5 rokov (podľa fixácie úrokovej sadzby) klienti nasporenú sumu splatia formou mimoriadnej splátky istiny bez poplatku. V niektorých bankách máte dokonca možnosť 1 x ročne splatiť 20 % z istiny bez poplatku a bez rozdielu fixácie úrokovej sadzby.

Výhodou pri progresívnom splácaní je aj, že Vás banka „odmení" vyšším prefinancovaním ako pri anuitnom splácaní. Čo v praxi znamená, že ak Vám dajú maximálne 85 % z hodnoty nehnuteľnosti, tak pri progresívnom splácaní sa môžete dostať až na 100 %. Dôvodom je spomínané vyššie preplatenie ako pri anuitnom splácaní.

 

Štátny príspevok pre mladých

Najprv trošku teórie. Na hypotekárny úver majú nárok žiadatelia do 35 rokov. Od 1. Apríla do 30. Júna 2011 je hranica hrubého príjmu vo výške 1097,20 €. V prípade, že sa jedná o manželský pár, súčet ich mesačných príjmov nesmie presiahnuť dvojnásobok uvedenej sumy. Štátny príspevok sa dá uplatniť na výšku úveru, ktorá nepresahuje 70 % zakladanej nehnuteľnosti, maximálne však do sumy 49 791 €.

Účelom hypotekárneho úveru môže byť len kúpa nehnuteľnosti určenej na bývanie. Pokiaľ plánujete kupovať pozemok, garáž chcete postaviť polyfunkčnú budovu, dá sa toto obmedzenie obísť tak, že založíte nehnuteľnosť určenú na bývanie. No nehnuteľnosť v čase jej založenie nemôže byť vo Vašom vlastníctve a dokladom pre banku bude kúpna zmluva.

Pred žiadosťou v banke prevediete nehnuteľnosť na rodinu (napríklad matka alebo otec). Vystavíte kúpnu zmluvu a spätne si nehnuteľnosť odkúpite s tým, že to „oficiálne" budete financovať cez hypotekárny úver pre mladých.

Keďže je hypotekárny úver len do 70 % hodnoty nehnuteľnosti nastáva často krát problém s tým ako dofinancovať zvyšnú časť, prípadne rekonštrukcie a zariadenie.

V banke máte 3 možnosti.

Buď si zoberiete spotrebný úver nezabezpečený nehnuteľnosťou s maximálnou splatnosťou. Maximálna splatnosť závisí od konkrétnej banky, no aktuálne je to 10 rokov, no to len vo 2 bankách. V ostatných prípadoch je to 5 až 7 rokov. Táto možnosť je najdrahšia a preto ju odporúčam ako poslednú možnosť.

Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou - inak povedané hypotekárny úver. Keďže od novely zákona sa za hypotekárny úver považuje úver poskytovaný do 70 % hodnoty nehnuteľnosti, banky sa rozhodli, že hypotekárne úvery premenujú a budú tak poskytovať vyššie prefinancovanie. Je  to len hra so slovíčkami. Je to už výhodnejšia možnosť, no platíte ďalší poplatok za vedenie úverového účtu, prípadne aj poplatok za poskytnutie úveru. Úrokové sadzby môžu byť odlišné od hypotekárneho úveru pre mladých.

Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou spojený s hypotekárnym úverom pre mladých.

Najvýhodnejší variant, platíte len jeden poplatok za úverový účet. Rovnaká úroková sadzba a štátny príspevok pre mladých sa uplatňuje len na sumu ktorá zodpovedá zákonnej hranici. (uvedené vyššie). Táto možnosť je výhodná aj pre tých, ktorý plánovali zvyšnú časť hodnoty nehnuteľnosti, prípadne rekonštrukcie uhradiť v hotovosti. Finančné prostriedky zainvestovať a využiť úroky na čiastočné splácanie mesačnej splátky, prípadne ako mimoriadnu splátku po 5 rokoch. Efektivita potom závisí od reálneho zhodnotenia.

Mimoriadna splátka, prípadne úplne splatenie úveru.

Pri takomto type úveru, je všeobecne známe, že môžete splatiť akúkoľvek časť, ba ja celý úver počas prvých 5 rokov a to bez poplatku. No pozor! Ak počas prvých 4 rokoch splatíte celý hypotekárny úver, musíte vrátiť štátny príspevok ako aj príspevok banky. To môže byť niekedy drahšie ako štandardný poplatok za predčasné splatenie.

Odklad splátok istiny

Počas prvých 5 rokov môžete požiadať odklad splátok istiny. Prípadne nemusíte platiť istinu celých prvých 5 rokov. To reálne znamená, že platíte banke len úrok. Odklad splátok istiny však po piatich rokoch spôsobí rapídne zvýšenie mesačných splátok. Táto možnosť je zaujímavá len pre bonitnejšiu skupinu klientov, ktorá má dostatočné rezervy (v prípade núdze) a môže si dovoliť odkladať splátku istiny prvých 5 rokov. Ak máte zaujímavé zhodnotenie, napríklad 7 % ročne, tak môžete nasporenú sumu vložiť ako mimoriadnu splátku po 5 rokoch a splatíte tak neporovnateľne viac ako anuitným splácaním.

Prefinancovanie hypotekárneho úveru

Najčastejšie skloňované slovné spojenie pri vybavovaní hypotekárneho úveru. Málokto však vie, čo  presne sa za týmto slovným spojení skrýva. Cieľom prefinancovania je vytvoriť plán, na základe ktorého klient ušetrí na preplatenosti, prípadne splatí hypotekárny úver skôr.

Takýto plán by mal byť súčasťou každého hypotekárneho úveru. Najčastejšie sa opakujú 3 druhy prefinancovania hypotekárneho úveru.

Prefinancovanie prostredníctvom životného poistenia

Hlavným princípom je to, že banke platíte mesačne sumu, ktorá zodpovedá len úrokom z nesplatenej istiny (reálny zostatok úveru). Takže sa Vám dlh vôbec neznižuje. Istinu, teda mesačnú sumu, ktorá predstavuje reálnu splátku, ktorá znižuje dlh, vkladáte do účtu sporenia v životnom poistení. Hlavným predajným argumentom je, že ročný úrok v životnom poistení je vyšší ako úrok na hypotekárnom úvere. Takže ste v podstate v zisku. Keďže vieme, že každá minca má dve strany, poďme to trošku „rozpitvať".  Povedzme, že ste sa rozhodli pre takýto hypotekárny úver s 5 ročnou fixáciou úrokovej sadzby. Splácanie potom vyzerá tak, že 5 rokov platíte banke úroky z nesplatenej sumy a splátky istiny „sporíte" v životnom poistení. Po 5 rokoch vyberiete nasporenú sumu a mimoriadne splatíte časť hypotekárneho úveru bez poplatku. A teraz fakty!

Prvých 5 rokov platíte úroky z celej výšky úveru, ktorého zostatok sa vôbec neznižuje. Prvé 2 roky sporenia v životnom poistení (až na 2 výnimky) ste úplne v strate, je to provízia pre človeka, ktorý Vám uzavrel životné poistenie. Takže reálne sporíte 3 roky. Otázka znie : „koľko % ročne Vám musí zarobiť účet životného sporenia, aby sa Vám vrátila strata prvých 2 rokov?". Odpoveď znie : 11,11 % ročne v čistom! To znamená po odčítaní „administratívneho" poplatku poisťovne a dane zo zisku (19 %). Znie Vám to reálne? Ukážte mi fond, ktorý zarobil viac ako 14 % ročne a dokonca 3x po sebe? A to sme zarobili len stratu prvých 2 rokov. Vaše peniaze sa vôbec nezhodnotili, no za to ste banke zaplatili úroky z plnej výšky úveru za 5 rokov! Takýto typ „prefinancovania" by som bez problémov nazval : „plán ako dočista oholiť klienta". Ak ste jedným z „poradcov", ktorý takéto niečo predali klientovi a stále si myslíte že je to výhodne, prosím opustite financie.

 

Prefinancovanie prostredníctvom investičných fondov

Natiahne sa splácanie hypotekárneho úveru na maximum,  aby si mohol klient odložiť čo najvyššiu sumu mesačne. Následne sa spomínaná čiastka bude investovať priamo do fondu. Treba podotknúť, že investovanie je spojené s množstvom poplatkov a výnos nie je nikdy istý. Často krát sa stáva, poplatky spojené s investovaním spotrebujú zarobený úrok a dokonca aj časť vkladov. Preto odporúčam veľmi dôkladne vybrať fondy, do ktorých sa bude investovať ako aj to, či sa bude poplatok platiť na začiatku alebo postupne z investovaných prostriedkov. Ako pri každom investovaní aj tu platí pravidlo, že pokiaľ investujete, mali by to byť prostriedky, ktoré môžete úplne stratiť a neohrozí Vás to. Bližšie informácie týkajúce sa investovania nájdete v mojom blogu : „Investovanie, čomu sa vyhnúť aby ste neskrachovali...".

 

Prefinancovanie prostredníctvom stavebného sporenia

Princíp je rovnaký ako pri predchádzajúcej možnosti, až na rozdiel s tým, že sa jedná o sporenie s garantovaným úrokom. Aktuálne je ročný garantovaný úrok zo strany banky 2 % ročne na akýkoľvek vklad a 10 % ročne zo strany štátu na maximálny ročný vklad 663,90 € na jedno rodné číslo. Efektivita stavebného sporenie záleží aj od výšky cieľovej sumy, vkladov a ročného poplatku za vedenie účtu. Pokiaľ sa jedná o rodinu, oplatí sa uzavrieť si rodinné stavebné sporenie, kde platíte len 1 poplatok za vedenie účtu a to dokonca nižší ako konkurencia. Keďže sa od posledných volieb snaží štát evidentne znížiť spoluúčasť na financovaní úrokov v stavebnom sporení o dlhodobej výnosovosti sa dá polemizovať. Stavebné sporenie, má však výhodu aj v možnosti získať stavebný úver. Úroková sadzba na stavebnom úvere záleží od tarify, prípadne parametru zmluvy. Toto by mal perfektne ovládať Vás poradca a vysvetliť Vám všetky rozdiely! Pokiaľ zmluvu na začiatku zle nastavíte, tak na výhodný stavebný úver môžete zabudnúť.

Každopádne stavebný úver má stabilný úrok a môžete splatiť akúkoľvek časť úveru bez poplatku. Poskytuje sa bez skúmania príjmu a pokiaľ nasporíte minimálne 50 % z cieľovej sumy a sporíte minimálne 2 roky aj bez založenia nehnuteľnosti. Takže po splnení týchto podmienok môže klient vyplatiť hypotekárny úver, stavebným úverom s nižším úrokom (priemer je okolo 4,75 %, minimum 2,9%), odťažia tak svoju nehnuteľnosť a môžu splatiť kedykoľvek úver bez poplatku. Nevýhodou, však môže byť dĺžka splácania stavebného úveru. Ako som už napísal, všetky parametre ovplyvňuje práve tarifa/parameter zmluvy. Dokladovanie je jednoduché - splatenie hypotekárneho úveru.

 

Pravidlá pri prefinancovaní hypotekárneho úveru

Nikdy nevkladajte peniaze len do jedného fondu, prípadne produktu. Odporúčam rozdeliť Vaše peniaze minimálne do 2 produktov. A to garantovaný ako je napríklad stavebné sporenie a investičný fond s potencionálne vyšším úrokom. Len podotknem, že riešiť hypotekárny úver a sporenie(prefinancovanie) v jednej banke je to najhoršie čo môžete spraviť. Pretože na niečom banka musí zarobiť. Ak to nie je hypotekárny úver, tak je to práve to Vaše sporenie a poplatky s tým spojené. Najviac ušetríte ak budete mať hypotekárny úver v banke A, sporenie s garantovaným úrokom v banke B a investovanie priamo cez správcovskú spoločnosť(nie banku alebo jej sesterskú správcovskú spoločnosť) cez spoločnosť C.

 

Zhrnutie

Nezabúdajte, že hypotekárny úver je záväzok na „celý" život a nakupovať čo najrýchlejšie, je to najhoršie, čo môžete spraviť. Veľmi dôkladne vyberajte banku a spôsob prefinancovania a to ešte skôr ako máte konkrétnu nehnuteľnosť! Až potom keď reálne viete koľko dostanete hľadajte nehnuteľnosť. Nie vždy je výhodné riešiť hypotekárny úver v „kancelárií" realitnej spoločnosti. Nevenujú financovaniu a jeho následnému servisu taký dôraz ako samotnému predaju nehnuteľnosti. Aj keď za mojej praxe som sa už stretol so svetlými výnimkami. Uvedomte si, že predaj nehnuteľnosti je tvrdý biznis a veľmi často nikoho nezaujíma, či dokážete splácať úver 30 rokov. Ide o aktuálny predaj, o to čo sa bude diať potom už nie je ich starosť. Týmto odsekom nechcem vôbec očierňovať služby realitných spoločností, ako som napísal, sú aj svetlé výnimky.

Odporúčam využiť služby poradcu, prípadne viacerých. Ak má poradca konkurenciu a vie o nej, úplne inak sa stavia k vybavovaniu „najvýhodnejších" podmienok pre klienta. Nebojte sa konfrontovať ponuky, ktoré ste dostali. Ide o Vašu budúcnosť! Vy budete ten úver splácať 30 rokov, nie poradca.

Na záver Vám prinášam prehľad aktuálnych zmien v novele zákona o bankách s účinnosťou od 1. 1. 2012 :

 

Zmeny budú platiť pre všetky zmluvy o hypotekárnom úvere uzatvorené aj pred účinnosťou zákona. Pri starých hypotekárnych úveroch sa tieto zmeny začnú prvýkrát uplatňovať až pri refixácii, respektíve zmene úrokovej sadzby, ktorá nastane až od 15.3.2012. Pôjde o tieto zmeny:

  • povinnosť bánk uvádzať úrokovú sadzbu ako súčet dvoch zložiek - základnej úrokovej sadzby a hrubej marže, pričom každá banka bude povinná zverejňovať na svojej web stránke aktuálnu výšku svojej základnej úrokovej sadzby.
  • povinnosť hypotekárnej banky bezodplatne informovať klienta dva mesiace vopred o termíne uplynutia doby fixácie úrokovej sadzby a termíne vykonania zmeny úrokovej sadzby a oznámiť novú úrokovú sadzbu na nasledujúce úrokové obdobie.
  • tieto dve povinnosti sa budú vzťahovať aj na všetky úvery zaručené nehnuteľnosťou.
  • možnosť prenosu štátneho príspevku priznaného pred 1. júlom 2003 v rovnakej výške aj na nový hypotekárny úver na splatenie pôvodného hypotekárneho úveru, pričom musia byť splnené určité podmienky (doba splatnosti nového úveru nesmie byť dlhšia ako zostávajúca doba do splatnosti pôvodného úveru a nová úroková sadzba musí byť nižšia ako pôvodná úroková sadzba).

 

Verím, že Vám uvedené informácie a rady pomôžu k lacnejšiemu hypotekárnemu úveru!

 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Odhalila kauzu slovenského predsedníctva. Odkiaľ prišla Zuzana Hlávková?

Gymnázium, ktoré navštevovala momentálne najznámejšia slovenská whistleblowerka, jej plánuje vyjadriť verejnú podporu.

DOMOV

Voliči chcú odchod Kaliňáka a Fica z Bonaparte. Smer bude padať ďalej

V Prešove bude Smer v najhoršej kondícii.

SVET

Pozrite si, ako za dva roky zničila vojna Donecké letisko

Miesto bojov medzi proruskými separatistami a ukrajinskou armádou.


Už ste čítali?